実家の土地建物を相続することになったら？手続き・コスト・注意点など

両親・義両親が亡くなった際には、実家を相続することになるケースがあります。
しかし、親の実家となると、立地や老朽化の問題もあり、「誰も相続したくない」「相続したとしても誰も住めない」という事態が発生することも多いです。

なんとかして相続する実家を活用したいと考えても、有効な活用方法が分からないという方がほとんどでしょう。
実家を売却するにしても、手続きが煩雑になることもあり相続人の負担は大きいものです。

このコラムでは、実家の土地・建物を相続する方や、相続をしたくない方に向けて、実際の手続の進め方についてご説明いたします。

１．実家の土地建物を相続する流れ

早速ですが、相続財産に実家の土地建物が含まれていた場合の相続手続きの流れを見ていきます。

1-1. 遺産分割協議で誰が相続するかを決める

実家の土地建物は、遺産分割の対象になります。
従って、遺産分割協議で誰がどのよう相続するのか決める必要があります。

目ぼしい相続財産が実家の土地建物だけの場合は、実家の土地建物について遺産分割協議をすれば足ります。
しかし、相続財産には預貯金や現金、その他の動産・不動産があるケースが大半でしょう。

そのときは、実家の土地建物を含めた相続財産全体を評価して、誰が、何を、どのように相続するかを相続人同士で話し合う必要があります。

土地・建物などの不動産は、現金や預金のように単純に分割することはできません。また、客観的な価値が数字で一律に見えるわけではなく、評価時点や評価方法により価格は変わります。

さらに、実家の土地建物などの不動産の遺産分割の場合、相続人間の利害が対立することが多いと思います。
相続人の中で、不動産を取得したいと主張する人、不動産を売却するべきであると主張する人とで意見が割れる場合もあります。

相続人の全員の意思が合致して遺産分割協議がまとまれば問題ないのですが、遺産分割協議がまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停の申し立てをして解決を図ります。

調停では調停委員会（通常は担当裁判官・調停委員2名）が個別に相続人の言い分を聞いて当事者の意見調整をして調停案を作成し、遺産分割協議の成立を目指します。

1-2. 遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議がまとまったら、その内容を書面に記載して明確化しておきます。

遺産分割協議書には、誰がどの相続財産をどのように相続するかを明確化します。せっかく話がまとまったのに、後日、その内容に不満を持つ相続人により話が蒸し返されるのを防止するためです。

また、遺産分割協議でまとまった内容に協力しない相続人がいる場合、遺産分割協議書があれば、それが無い場合よりも調停や訴訟により短期間で解決できます。

なお、金融機関への提出や不動産登記手続をする必要がある場合は、印鑑証明書を添付し、実印で押印しておく必要があります。

ちなみに、遺産分割協議は必ずしも全員が一堂に会して行う必要はなく、持ち回りでの署名・押印も有効です。

1-3. 相続登記の手続きを行う

実家の土地・建物を相続することになった人は、被相続人所有になっている登記を自分に移転する手続きを行う必要があります。

詳細は、こちらのコラムをご参照ください。

1-4．実家の遺産分割はいつまでに終えればよい？

2024年に、相続登記が義務化されました。
これにより、不動産の登記名義人が亡くなった場合の相続人は、亡くなったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記を申請しなければならないと定めています。

しかし、実際には実家など土地・建物の遺産分割は、相続税の申告期限である「相続の開始を知った日（＝被相続人の死亡を知った日）の翌日から10か月以内」に済ませた方がいいでしょう。
特に配偶者の税額軽減や小規模宅地の特例は遺産分割が未了の場合は、原則としては使えないことになっています。

ちなみに、相続税の申告期限に遅れて申告した場合は、延滞税が課され、余計に相続税を支払わなければならなくなります。また、遺産分割協議が未了のまま相続税申告をした場合、後日修正申告や更正の請求が必要になります。

２．実家の土地建物を遺産分割する方法

不動産の遺産分割は大きく分けると以下の方法があります。

家庭裁判所の調停・審判では、現物分割が原則で、現物分割に代わる方法として代償分割があり、代償分割が困難な場合は換価分割がなされます。
共有とする分割方法は、現物分割・代償分割・換価分割の方法が困難な状況であるときに選択される方法です。

遺産分割の方法について詳細は、以下のコラムをご覧ください。

2-1. 現物分割

「現物分割」は、複数の土地をそれぞれ相続人に相続させたり、一筆の土地を分筆したり、複数の土地を合筆するなどして物理的に分ける方法です。

先祖伝来の土地でその土地を細分化したくない場合、農業や商業でその土地を使用している関係で分割に適さない場合、土地が広大で分筆できる場合の他、遺言で相続人の一人に全財産を相続させるケースなどに適している分割方法です。

2-2. 代償分割

不動産の取得を希望する相続人に不動産を相続させる代わりに、他の相続人には別の財産を与える・代償金を支払うなどの埋め合わせをする方法です。

2-3. 換価分割

不動産を売却して、売却代金を相続人間で分ける方法です。調停や審判では、現物分割や代償分割が困難な場合に行われます。

2-4. 共有にする

不動産を現物分割、代償分割、換価分割をすることなく、複数の相続人で不動産を共有する方法もあります。

しかし、共有にすると将来的な処分行為時に共有者全員の同意が必要になるなど、権利関係が複雑化します。後に揉め事になりやすい傾向があるため、あまり積極的な採用はされない方法と言えます。

2-5. 自宅建物の場合は配偶者居住権を活用する選択肢

前述した現物分割、代償分割、換価分割及び共有分割とは方向性が異なる話ではありますが、被相続人の配偶者が自宅建物に同居していた場合は、建物自体は他の相続人が相続したうえで、配偶者居住権を設定するという選択肢もあります。

配偶者居住権は、配偶者に従前の居所に住む権利を認め、所有権は他の相続人が相続するという遺産分割協議の方法です。

３．実家の土地・建物を相続した場合にかかるお金

3-1. 相続税・固定資産税

特に都市部の場合、土地・建物の評価額が相続財産に占める割合は大きくなりがちです。

2015年1月1日以降に発生した相続では、基礎控除額が低くなり、3000万円+600万円×相続人数となりました。
配偶者の税額軽減措置や小規模住宅地等の特例を利用して相続税を軽減できる場合もありますが、必ずしもこれらの軽減措置を使用できるとは限りません。

相続税は現金による一括納付が原則ですので、納税資金が少ないと相続税を支払えない可能性もあります。

また、実家の土地・建物を相続すると、固定資産税・都市計画税が毎年かかります。

3-2. 維持費

実家の土地・建物を相続すれば、実家の土地・建物を維持するための費用もかかります。

家は老朽化しますので定期的に修繕する必要がありますし、土地には庭木や雑草が生えてきて隣接する道路や住宅に影響する可能性があります。
空き家として放置すると、倒壊や不審火が発生するリスクがあり、また近隣トラブルの発生原因にもなります。

特に実家の土地建物を相続したものの、その活用方法が未定の段階では、維持費ばかりが無為にかさんでしまうことがあるので注意です。

3-3. 火災保険・地震保険・ローン金利など

実家の土地・建物に付随する火災保険の保険料の支払いや借入金の返済などは、通常は物件を相続する人が引き継ぎますので、その支払いも必要なランニングコストになり得ます。

４．実家の土地・建物を誰も相続したくない場合の対策

上記のようなコスト面を考慮した結果、誰も実家を相続したくないというケースも珍しくありません。

実家の土地建物を賃貸するなど活用方法が決まっている場合は別ですが、特に活用方法が決まっていない場合はランニングコストばかりがかかりますので、できるだけ早めに処分したいと考える方も多いと思います。

このような時はどのように処理をすれば良いのでしょうか？

4-1. 不動産会社に相談して処分する

実家の土地・建物の売却は、不動産会社を通じて売却するのが簡明ですが、相続手続を相談した弁護士がいる場合は、その弁護士を通じて不動産会社に相談するのがスムーズな方法でしょう。

ただし、居住に適さない物件や、市街地から離れ活用方法が難しい物件などの場合、買い手が付かない可能性もあります。

4-2. 相続放棄をする

実家の土地・建物を相続したくない場合、相続放棄をするのも一つの方法です。相続放棄は、相続開始を知った時から３か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

相続放棄をした場合、当初から相続人でなかったものとみなされますので、実家の土地・建物の相続から解放されますが、相続放棄をしない他の相続人が相続することになります。
従って、相続人の一人が相続放棄した場合は、他の相続人も相続放棄をするか否か検討する必要がでてきます。

相続放棄は、相続したくない財産（特に負の遺産）のみならず、積極財産も相続できなくなりますので、慎重な検討が必要です。

4-3. 相続財産清算人を選任する

実家の土地・建物を相続人全員が相続せずまた処分もできず、相続人全員が相続放棄をした場合、相続人が家庭裁判所に申立をして「相続財産清算人（改正前：相続財産管理人）」の選任申立を検討する必要があります。
相続放棄しても、相続財産清算人を選任するまでは、相続人に実家の土地・建物を管理する責任が残るからです。

そこで相続人は相続放棄後速やかに相続財産清算人を選任することになりますが、その場合、弁護士に依頼して相続財産清算人を選任してもらった方がスムーズかと思います。

なお、実家の土地・建物の管理権は相続財産清算人に移った後、相続財産清算人が実家の土地・建物を処分して金銭化し、債権者等に弁済したうえで、残金があれば国庫に帰属することになりますが、相続財産清算人が実家の土地・建物を処分できない場合には、国も簡単に当該土地・建物を引き取るとは限りません。

その場合には、申立人である相続人が相続財産清算人の費用負担をさらにしなければならなくなる場合もあることも念頭におく必要があります。

５．実家の相続についてよくある質問

６．相続する実家の土地・建物の活用方法は事前に考える！

このように、実家の土地・建物の相続手続には、実家の土地・建物を誰にどのように相続させるか、相続した場合にどのように活用するか、なるべく税金がかからないようにはどうするべきか、相続したくない場合はどのようにすればよいか等、様々な問題点があります。

相続する実家の土地・建物の活用方法は、予め考えておいた方が望ましいです。
活用方法に関しては、遺産分割協議を相談した弁護士を通じて不動産業者と連携を行うことで、スムーズな不動産の活用が可能です。また、弁護士に法律上可能な選択肢を提示してもらうのも一案です。

相続の経験が豊富な弁護士に相談することで、手続をスムーズに進めることができるでしょう。
あたらし法律事務所も不動産の相続に関する知識や経験は豊富ですので、是非、ご相談をいただければと思います。