不動産の相続トラブルと弁護士に相談するメリット

本コラムでは、

• 遺産に不動産がある場合にどのようにすればよいか
• どのような場合に相続トラブルに発生するか
• 相続トラブルが発生した場合、弁護士に相談するとどのようなメリットがあるのか

についてご説明いたします。

1. 不動産に関するよくある相続トラブルのパターン

不動産は現金や預貯金などのように単純な分割ができません。

相続人の中で、同じ不動産の取得をめぐり争う場合もありますし、不動産を取得したいと主張する人、不動産を売却するべきであると主張する人とで意見が割れる場合もあります。

このように、不動産の遺産分割は当事者の利害がからみ複雑化することが多く、遺産分割の方法について揉めてしまうことが多いです。

揉めやすい主なパターンを以下ご説明いたします。

1-1. 不動産が遺産の大半を占めているケース

不動産の価値が遺産に占める割合が大きい場合には、相続人の一人が不動産を取得すると、他の相続人との間で不公平な結果になることがあるため、何らかの方法で不動産自体を分割するか、他の相続人に不動産に代わる財産を与えることが多いです。

不動産が遺産に含まれる場合の分割方法としては、不動産を分筆したりして物理的に分ける方法（現物分割する方法）・不動産を取得する相続人が他の相続人に別の財産を与えたり代償金を支払い埋め合わせする方法（代償分割の方法）・不動産を売却して現金化し現金を分割する方法（換価分割の方法）などがありますが、どの方法をとるかについて揉めることが多いです。

また不動産を相続人で共有にする方法もありますが、権利関係が複雑になります。

不動産を共有状態にすると、不動産を売却するにしても賃貸するにしても、他の共有者の同意を得なければならない場合が出てくるからです。

共有者同士の息が合っていればまだしも、そうでない場合には、共有物を分割する争いが発生する可能性があります。

1-2. 複数の相続人が不動産の取得を主張するケース

複数の相続人が同じ不動産をめぐり取得を争う場合は、その不動産を現物分割する方法が考えられます。

しかしながら、広大な不動産や分割しやすい形状の不動産ならばまだしも、そうでない場合に同じ不動産を現物分割したところで、その後の有効活用が難しい場合があります。

そこで不動産を相続人間で共有することが考えられます。

しかしながら、前述のとおり不動産を共有にするとトラブルが多く、なるべく避けた方が無難です。

そうすると不動産を売却して現金を分割する方法を検討することになりますが、実家の土地・建物や先祖代々で持っていた不動産、また収益物件など、誰がその不動産を取得をするかで争うケースがあります。

1-3. 不動産の価値評価について意見が分かれるケース

相続財産の中に不動産がある場合、不動産の価値が把握できてはじめて、分割方法についての妥当な議論ができます。

その場合、不動産の価値は、固定資産評価額・路線価・時価評価等を用いるなどして決めることとなりますが、代償分割の場合、不動産を相続する相続人が他の相続人に代償金を支払うことで調整を図ることとなります。

そうすると、不動産を取得する相続人としては、不動産を安く評価した方が支払う代償金が安く済みますし、代償金をもらう相続人の場合は不動産を高く評価した方が代償金が高額になりますので、不動産を相続する相続人とそれ以外の相続人で、価値評価に関する意見が分かれやすいです。

1-4. 誰も不動産を相続したくないケース

田舎の山林や有効活用の方法が見いだせない不動産については、誰も相続したくない場合があります。

売却できればいいのですが、売却先がなかなか見いだせない場合もあります。

市町村に寄付できるときもありますが、それすらできない場合もあります。

その場合は、相続放棄をするのも一つの方法です。

相続放棄は、相続開始を知った時から３か月以内に家庭裁判所に申述する必要があります。

相続放棄をした場合、当初から相続人でなかったものとみなされますので、実家の土地・建物の相続から解放されますが、相続放棄をしない他の相続人が相続することになります。

従って、相続人の一人が相続放棄した場合は、他の相続人は自らも相続放棄をするか否か検討する必要があります。

この結果、相続人全員が相続放棄をした場合、相続財産管理人の選任申立を検討する必要がありますが、相続財産管理人の選任申立には、それなりの費用がかかりますので、相続放棄を行うか否かについても慎重に検討する必要があります。

1-5. 相続税の納税資金が確保できない

分割方法でもめる以外にも、不動産の価値は高いため、相続した人に多額の相続税が課税されることがあります。

相続税は現金による一括納付が原則ですので、生前に換価しにくい資産を売却したり、生命保険を活用したり、生前贈与を受けるなどして、相続税の納税資金を確保するための方策を考えておく必要があります。

どうしても資金を確保できない場合には、金融機関から借り入れをし、また不動産の売却を検討することもやむを得ない方法であると考えます。

2. 不動産に関する相続トラブルを弁護士に相談するメリット

不動産の相続は、現金預金と異なり単純に分割することができず、手続も複雑です。また、当事者間の利害対立も深刻な場合が多いため、相続の経験がある弁護士に相談することがお奨めです。

不動産に関する相続トラブルを弁護士に相談するメリットをまとめると以下の通りです。

2-1. 複数の分割方法を比較・検討してもらえる

不動産に関する相続トラブルを弁護士に相談するメリットの一つとして、第三者的な立場からどのような分割方法を行えば適切なのかアドバイスを受けられることです。

前述のとおり、不動産の遺産分割の方法として、現物分割・代償分割・換価分割がありますが、それぞれの分割方法のメリット・デメリットを比較し、それぞれの相続人のニーズに合った分割方法についてアドバイスを受けられることが期待できます。

2-2. 遺産分割協議における交渉を依頼できる

遺産分割協議は当事者の利害がからみ複雑化することが多いのですが、弁護士が法的・客観的な視点から仲介役を務めることで、円満・迅速な遺産分割協議の成立が期待できるもあります。

相続事件は相続人同士の仲が悪かったり疎遠であったりする場合が多いのですが、そのような場合、他の相続人と直接交渉しなくてよい点も、精神的な負担軽減に繋がります。

2-3. 弁護士を通じて不動産業者の紹介を受けることができる

前述のとおり遺産分割協議にあたっては不動産の査定や評価が必要になることが多々ありますが、不動産の売却や評価を行う場合、不動産業者や不動産鑑定士との相談が必要になります。

そのような場合、弁護士から提携先の不動産業者や不動産鑑定士を紹介してもらうことが可能です。

2-4. 司法書士・税理士・不動産鑑定士などの隣接士業とも連携している

不動産の場合は相続登記が必要となりますが、相続登記をする場合は司法書士のサポートが必要となる場合があり、相続税申告をする場合は税理士のサポートが必要となる場合があります。

また、代償分割が行われる場合や、不動産を含めた相続財産全体の配分を決める際には、不動産業者による査定や不動産鑑定士による鑑定評価を要する場合もあります。

弁護士に相談すれば、各種隣接士業の紹介を受けることが可能です。

2-5. 調停・審判に発展した場合にもスムーズに対応できる

遺産分割協議が紛糾して、裁判所外で遺産分割協議がまとまらない場合、家庭裁判所に遺産分割調停を申立する必要がありますが、調停やその後の審判に発展した場合であっても、遺産分割調停や審判を経験した弁護士に相談しておけば、スムーズに調停や審判手続に移行することが可能になります。

3. 不動産の相続について相談する弁護士を選ぶ際のポイント

3-1. 相続全般に関する対応実績

相続人の確定・相続財産の調査・遺産分割方法・調停・審判への対応等、相続全般をトータルでサポートできる弁護士が適任であると思われます。

弁護士を選任するにあたって、相続事件に対する対応実績がどの程度あるかは一つの指標になると思います。

3-2. 不動産業者や隣接士業との連携の充実度

不動産の相続については、不動産業者や隣接士業との連携は欠かせません。

これらの業者との連携が充実した弁護士であれば、依頼者が自ら依頼先を探す必要がなく、たいへん便利です。

3-3. 相談しやすさ

ご相談者の相談内容を丁寧に聞き取り、相談しやすい弁護士に依頼するのがいいと思います。

また、経済的事情に応じて依頼しやすい弁護士を選任するのがよいと思います。

初回相談が無料であったり、着手金の分割払いが可能であったり、着手金・報酬金の配分調整をするなど、柔軟に対応してくれるケースもあります。

4. まとめ

以上のとおり、不動産の相続は、現金預金の相続と異なり単純に分割することができず、また隣接士業との連携が必要になる場合も多く、手続も複雑です。また、当事者間の利害対立も深刻な場合が多いため、相続の経験がある弁護士に相談するメリットが大きいと考えます。

当事務所は、不動産相続に関して多数経験をしており、隣接士業とも連携しておりますので、ご相談いただければ幸いです。