借地権を相続する際の手続きは？地主との関係や注意点も解説

親や親族が「借地上にある家」を所有していた場合、その家だけでなく土地を利用する権利である「借地権」も相続の対象となります。
しかし、借地権の相続は土地の所有者（地主）が絡むため、「地主の許可や名義変更料は必要なのか」「どのような手続きを踏めばよいのか」と悩むケースが少なくありません。

本記事では、難解になりがちな「借地権・地上権・賃借権」の用語解説から、相続手続きの流れ、地主とのトラブルを防ぐ注意点、相続したくない場合の対処法までわかりやすく解説します。

1．借地権とは？「地上権」「賃借権」との違い

1-1. 借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権をいいます。

土地賃借権の場合には、通常、地主に地代を支払って土地を使用します。「建物」を所有することを主な目的としますので、橋、広告塔、電柱などを所有する目的で土地を借りる場合や、駐車場や資材置き場などとして土地を借りる場合は含まれません。

土地の所有権自体は地主にありますが、借地権は「地代（賃料）を支払う見返りに土地を使用することができる権利」なので、借地権者は地代（賃料）を払うことで土地を正当に使用できます。
無償で土地を借りる「使用借権」は借地権には含まれません。

また、借地権自体は財産的価値があり売買の対象になりますが、土地自体を自ら第三者に売ることはできません。

1-2. 借地権には「地上権」と「賃借権」の2種類がある

借地権は、法的性質によって「地上権」と「賃借権」の2つに大きく分けられます。

	地上権（物権）	賃借権（債権）
性質	建物を所有する目的で、他人の土地を使用することができる物権	契約に基づき他人の土地を使用できる権利
地主の承諾	不要（自由に売却や譲渡が可能）	必要（譲渡や転貸に地主の承諾が不可欠）
登記の義務	地主に登記協力義務がある	地主に登記協力義務はない（特約が必要）
実務での割合	極めて稀	世の中の借地権のほとんどがこちら

「地上権」はあまりなじみのない権利かもしれませんが、高架鉄道等を通すときに使われる空間地上権、地下鉄等を通すときに使われる地下地上権などで使われています。

実は、地上権と賃借権は似た権利であり、普段はそれほど意識する必要はないと思います。
ただし、借主が借地を譲渡したり転貸したりするときに両者に大きな相違点が発生します。

借地権が賃借権の場合、借主が借地を譲渡したり転貸する場合は地主の承諾が必要となりますが、借地権が地上権の場合、借主が借地を譲渡したり転貸する場合であっても地主の承諾が不要となります。

もし、借地権を相続した場合、相続される借地権が地上権なのか賃貸借なのか、念のため契約書等で確認しておくといいでしょう。

2．借地権と建物の相続について

2-1. 借地権・建物のいずれも相続の対象になる

借地権は、借主の死亡により消滅せず、財産的価値がありますので、当然に相続の対象となります。
借地権上の建物も、通常は土地の借主が所有していた建物でしょうから、やはり相続の対象になります。

つまり、被相続人（亡くなった方）が所有していた借地権と建物の両方が相続財産となります。

2-2. 借地権の相続には地主の承諾は不要

借地の借主が死亡した場合、借主が死亡時（相続開始時）に有していた財産は、原則としては相続の対象となります。
このことを法律用語で「包括承継」と呼んでおり、借地権を売り渡す「譲渡」とは異なります。

借地を「包括承継」する相続の場合は、地主の承諾は必要ありませんし、承諾料を支払う必要性もありません。
一方、借地権を売り渡す場合は、地主の承諾が必要であり、承諾料が必要な場合もあります。

なお、前述のとおり、借地権が土地の地上権の場合、そもそも地上権の譲渡に地主の承諾は必要がありませんので、相続の場合についても承諾が不要となります。

3．借地権を相続する際の手続き

法定相続人（配偶者・子・兄弟など）が借地権を相続する場合、以下のステップで手続きを進めます。

1. 地主へ相続の通知と連絡
2. 建物の相続登記（名義変更）を行う
3. 必要に応じて借地権（地上権等）の登記変更を行う

3-1. 地主に対して相続した旨を通知

借地権を相続した場合の手続に関して、特に法律に定めはありません。前述したとおり、法律的には借地権を相続しても地主の承諾は不要です。

ただし、借地権を相続で取得した場合には、地主に対しては、今後地代を支払う必要がありますし、建物を建て替え、借地条件を変更する場合など、何かと地主と交渉する場合が出てきます。

ですから、地主には、相続した旨を通知しておいた方がよろしいかと存じます。通知の方式に定めはなく、簡易的なお手紙でも構いません。

3-2. 借地権が登記されている場合には相続登記の手続きを行う

借地権が地上権の場合は登記されているのが通常なので、相続による地上権の移転を登記しておく必要があります。

借地権が賃借権の場合、賃借権が登記されていることは稀ですが、登記されている場合は、地上権と同様に相続登記の手続きをとっておく必要があります。

3-3. 建物についても相続登記の手続きを行う

借地上の建物は、借地の借主所有であることが通常です。
建物が未登記の場合もありますが、借地権自体に登記がなくても、借地上の建物に登記があれば、自分が借地権者であることを第三者に主張することができます。

例えば地主が借地となっている土地を譲渡した場合であっても、借地権者は土地を譲り受けた所有者に対して、自分が借地権者であることを主張できることになります。

ですから、借地上の建物に登記をしておかれた方がよろしいかと存じます。
なお、建物の登記がある場合には、相続登記の手続きをとることが必要となります。

4．借地権を相続する場合の注意点は？

4-1. 賃料などのランニングコストが発生する

借地権は所有権と異なり、地主に賃料を支払う必要があり、借地権の維持にはランニングコストがかかります。

また、借地権を相続した後に借地権を譲渡・転貸する場合は、譲渡・転貸の承諾料が必要になる場合がありますし、借地上の建物を建て替えし、また借地条件を変更した場合も承諾料を支払う必要がでてきます。

また、土地賃貸借契約書に更新料の定めがあれば、契約更新時に更新料が発生する可能性があります。

4-2. 地主が立ち退きを請求してくる可能性がある

借地契約が長期間に亘る場合、当初の地主・借地人がともに亡くなり、地主や借地人の代が変わった場合、地主が借地を別の用途で使用したい場合など、様々な理由で地主から立ち退きを求められる場合があります。

法的な根拠がある場合もありますが、根拠なく立ち退きを請求してくる場合があり得ますので、弁護士に相談して慎重に対応した方がよろしいかと存じます。

また、地主からの「名義変更料」請求にも注意が必要です。
前述のとおり、法定相続人による相続であれば名義変更料（承諾料）を払う必要はありません。地主から請求されたとしても「法定相続による承継のため不要である」ことを丁寧に説明しましょう。

【増改築や契約更新時には地主の承諾・費用が必要になる場合もある】
借地権そのものの相続には許可が不要ですが、将来的に建物を建て替える・大規模増改築をする・契約を更新するといったタイミングでは、契約内容に応じて地主の承諾や承諾料・更新料が発生することがあります。

4-3. 借地権の相続にも相続税がかかる

借地権の価値は場所によって異なりますが、普通借地権の相続税の算出にあたっては、更地の評価額に借地権割合（国税庁の「財産評価基　路線価図・評価倍率表」で調査できます）をかけて評価額を算出します。
※定期借地権等については別の評価方法が用いられます。

借地権は場所によってはかなり高額になり、相続税が課税される場合もあります。思わぬ高額の課税が行われる可能性もあるので注意が必要です。

5．借地権や建物を相続したくない場合の対処法は？

「住む予定がなく、地代の負担も重いため相続したくない」という場合は、主に以下の対処法があります。

5-1. 他の相続人に相続してもらう

遺産分割協議の中で、借地権上の建物を相続したい人がいれば、その人に相続してもらう方法があります。

また、借地上の建物を相続する希望者がいない場合は、借地上の建物を第三者に譲渡し、換金の上、相続人間で分配する方法もあります。

借地権上の建物を譲渡すると借地権も譲渡することになりますので、その場合は前述のとおり、地主に承諾を得る必要がありますので、注意が必要です。

5-2. 相続放棄をする

相続人の皆が借地権を相続したくない場合、負債が過大な場合などは、相続放棄をする方法もあります。

ただし、相続放棄は被相続人の死亡を知った時から3か月以内に裁判所に申立てをする必要があります。３か月という期間は非常に短いので注意が必要です。

相続放棄をすると、相続財産を全て放棄する必要がありますので、他の財産も相続できなくなることにも注意が必要です。

相続放棄をすべきかどうかは弁護士に相談してから判断した方がよさそうです。

6．借地権を遺贈された場合には取り扱いが異なる点に注意

6-1. 賃借権の場合

①遺贈の場合は原則として地主の承諾が必要

遺贈とは、遺言によって遺言者の財産を無償で譲渡することをいいます。

遺言によって借地権を承継させる場合には、その内容が相続による承継なのか、包括遺贈なのか、特定遺贈なのかによって取扱いが異なることがあります。特に、土地賃借権を特定遺贈する場合には、地主の承諾の要否が問題となります。

②地主の承諾が得られない場合には

では、借地権が賃借権の場合、借地権の遺贈に地主の承諾を得られない場合はどのようにすればよいでしょうか？

この場合は、地主の承諾に代わる許可の申立てを裁判所にすることになります。

地主の承諾に代わる許可の裁判は、借地権を譲り受ける人の資力、借地権の利用状況の変化、地主と譲受人予定者との間で信頼関係を維持していけるかどうか等が判断基準となります。

ここで地主が承諾しない場合に、誰がこのような裁判を申立てするのかが問題となります。

借主が亡くなる前に地主が承諾を拒否した場合は、未だ遺言の効力が発生していないので、借主が地主の承諾に代わる許可の裁判をすることはできません。借主が亡くなった場合は、遺言に遺言執行者の定めがあれば、遺言執行者に地主の承諾に代わる許可の裁判の申立てをしてもらうのが望ましいと考えます。

遺言に遺言執行者の定めがなければ、遺言執行者を新たに選任する方法が考えられます。

6-2. 地上権の場合

借地権が地上権の場合は、地上権の譲渡に地主の承諾は不要なので、遺贈の場合でも地主の承諾は不要になります。

7．借地権の相続についてよくある質問

8．まとめ

このように借地権が特に賃借権の場合は、相続するにあたって様々な手続が必要となります。

地主の承諾を得るにあたって承諾料をいくらにしたらいいのか、承諾が得られない場合はどうしたらいいのか、地主から明渡を求められた場合どうしたらいいのか、借地権を相続したくない場合はどうしたらいいのかなど、様々な場面で法律的な判断が必要になり、弁護士に相談した方がベターです。
また、弁護士は借地権以外の不動産の相続についても精通しています。

当事務所でも借地権や不動産の相続に関するトラブルについて多数扱っておりますので、是非ご相談ください。