不動産売買に伴う主なトラブル5つ

不動産売買契約書

本コラムでは、不動産の売買において弁護士がお役に立てる場面や相談するメリットについてご紹介いたします。

1.不動産売買に伴う主なトラブル5つ

1-1. 契約不適合責任(瑕疵担保責任)に関するトラブル

契約不適合責任は、種類・品質・数量が契約内容に適合しない場合に売主が一定の責任を負うものです。契約不適合責任は、2020年4月に施行された民法改正前では「瑕疵担保責任」と呼ばれていました。

瑕疵担保責任は契約不適合責任と似たような概念ですが、契約不適合責任では、瑕疵担保責任と異なり、買主が「瑕疵」の存在を知っていたか否かという主観的な要素ではなく、売主がいかなる内容の権利移転義務を負っているか否かが重要な問題になってくると思われます。

また、契約不適合責任があった場合の買主の救済方法として、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約の解除が法律で明記されました。なお、損害賠償の請求や契約の解除は他の救済手段と併用することが可能です

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不動産売買において契約不適合責任で問題となるのは、「種類・品質・数量」の内、「品質」が問題でトラブルになることが多いです。

建物の売買の場合は、建物の安全性、違法建築、建物内で自殺があった場合等で問題となり、土地の売買の場合は、土地に法令上の制限がある場合、土壌汚染・地中障害物がある場合、隣地との間の境界線が不明確である場合等で問題となります。また、「数量」として問題となるのは、売買契約書上の面積が実測面積と異なっていた場合等で問題となります。

1-2. 不動産広告に関するトラブル

不動産売買では、広告の内容と実際が異なっている場合にトラブルが発生することがあります。

不動産広告には様々な規制があり、例えば80mを徒歩1分とするなどの規制がありますが、この広告と実際が異なっていた場合にトラブルになることがあります。また広告で表示していた性能が実際と異なっていた場合に、契約不適合責任を問われる恐れがあります。

1-3. 売買代金や登記に関するトラブル

不動産売買は高額な取引だけに、売買代金の支払い、所有権移転や所有権移転登記は双方にとって非常に重要です。

ところが、実際には売買代金の支払いが約定通りに行われない、契約で定められた所有権移転時期に売主が登記を移転しないなど、様々なトラブルが生じます。

1-4. 契約書に関するトラブル

上記のようなトラブルがあるため、契約内容のチェックは非常に大切です。

契約書により当事者双方がその契約内容を履行する義務が発生しますし、特に改正民法では瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されましたので、より契約書の内容が重要になったとも言えます。

また、契約書の記載内容によっては、トラブル時の対応が変わる場合があります。

契約書には、当事者双方の住所氏名や不動産の情報といった基本的なところから、代金額やその支払時期・所有権移転時期・登記の移転時期のほか、違約金や契約解除の定め・契約不適合責任・不可抗力がある場合の責任の所在などの内容、また、当該不動産売買契約で特に注意するべき重要な点が特記事項に記載されています。

従いまして、個人間の不動産売買はもちろんのこと、事業者と個人の売買であっても契約書は丁寧に作成し、双方がしっかりと精査するのが大切です。

1-5. 不当な取引干渉によるトラブル

不当に安価で不動産を買い取ろうとする「押し買い」や、立ち退き料の釣り上げを狙って物件に居座る占有屋など、不動産取引について不当な方法で干渉してくる者もいます。このような場合の不動産売買契約は、錯誤や詐欺で売買契約を取消すこともあり得ます。

2.不動産売買のトラブルを弁護士の相談するメリット

2-1. 豊富な知識と経験で手厚くサポート

不動産売買は非常に多くの法令が関係してきます。民法、借地借家法、宅建業法、区分所有法(マンションの場合)、消費者契約法のほか、建築基準法や都市計画法等の法律も関係します。

従いまして、不動産売買に関する法律を一般の人が自分で適切に対処するのは難しく、弁護士でも非常に知識が求められるところがあります。

そのため、不動産トラブルに関して経験豊富な弁護士であれば、解決への見通しも立てやすく、必要な法令や裁判例の知識も豊富で適切にサポートすることが期待できます

特に事業者を相手にする個人の方の場合、どうしても知識や経験が足りず、知らない間に不利な契約内容で不動産売買をすることもあり得ますので、弁護士に相談して不動産売買契約の内容を確認した方がベターです。

2-2. 解決が迅速になる可能性

弁護士は社会正義に反しない範囲で依頼者の利益を守る義務があるため、どうすれば依頼者の利益になるか考えて対処します。

また動産売買のトラブルは早期解決が重要です。

買主としては解決しなければ安心して不動産を利用できないばかりか、購入後の計画の変更を余儀なくされます。特に転売目的の場合は、転売先との間でトラブルが発生する場合もあります。

売主としても、迅速に対処しなければ信用問題に関わりますし、違約金の請求や損害賠償請求、さらには契約解除がなされる可能性もあります。

2-3. 相手方との対応を任せられる

弁護士に委任するメリットとしては、前述のとおり解決への見通しも立てやすく、必要な法令や裁判例の知識も豊富で適切にサポートすることが期待できますし、また相手方との交渉の窓口になることが期待できます。

特に個人の場合、相手方とのやり取りにあまり時間を割けないことも多いですし、相手方と交渉することが時間的にも精神的にも困難な場合があります。そのような場合、弁護士は、対面を含めて相手方とやり取りするため、依頼人の私生活をあまり犠牲にせず、また精神的な負担を軽減しながら交渉を進められるメリットがあると考えます。

また弁護士が前面に出ることで相手方の対応が変わり、交渉が進むことも多いですし、訴訟になったとしても書面の作成から期日まで弁護士が対応しますので、依頼するメリットは事案によっては大きいと考えます。

3.不動産売買で弁護士に依頼する場合の費用

3-1. 弁護士報酬は自由で事務所ごとに異なる

従来は日弁連で報酬規定の定めがあり、どの事務所でもその報酬規定に基づき弁護士報酬を決めていましたが、 現在の弁護士報酬は、報酬規定が撤廃されて自由化されたため、弁護士費用は事務所ごとに異なります。ただし、実際問題としては、日弁連の旧報酬規定を参考に定めている事務所が多いように思われます。

3-2. あたらし法律事務所の不動産売買に関する費用

当事務所でも、日弁連の旧報酬規定を参考に定めておりますが、日弁連の旧報酬規定とは異なり、事案によっては定額制にするなど、費用を明確化するよう努めています。

詳しくはHPの「費用」をご参照ください。

4.まとめ

不動産売買契約をする前に、契約内容に不安を感じたり、何か不動産業者の説明で「おかしいな」と思ったりしたら、そのままにせず、弁護士に相談してみるのも一案かと存じます。

弁護士に相談する際は不動産トラブルを得意とする弁護士を選ぶと宜しいかと思います。不動産売買は、前述のとおり様々な法律が関係してきますので、ある程度不動産トラブルの経験を積んだ弁護士を選任するのが望ましいと考えます。

あたらし法律事務所は不動産トラブルの経験が豊富で、様々な問題を解決してきましたので、是非ご相談ください。

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