中古マンション購入後に欠陥が見つかったら

中古マンションを購入する際に注意しなければならないのが、不具合や欠陥の有無です。

新築マンションと異なり、ある程度年数が経過している中古マンションでは、経年劣化などによって不具合や欠陥が生じやすくなっています。
中古マンション購入前に不具合や欠陥に気付くことができれば良いですが、購入・引渡し後に不具合や欠陥に気付いた場合にはどのような対応をとれば良いのでしょうか。

今回は、中古マンション購入後に気付いた不具合や欠陥についての対応方法について解説します。

1．契約不適合責任の追求

購入した中古マンションに不具合や欠陥があった場合には、売主に対して、「契約不適合責任」を追及することが考えられます。

契約不適合責任とは、売買などの契約に基づいて引き渡された目的物について、種類、数量、品質に関して、契約と異なるものであった場合において、売主が買主に対して負担する法的責任のことをいいます。
以前は、「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものですが、令和2年4月1日の改正民法施行に伴い名称が変更されました。

欠陥のある中古マンションを購入した買主としては、契約不適合責任に基づいて、以下のような請求をしてくことができます。

1-1．履行の追完請求

目的物の種類、品質、数量が契約に適合していない部分について、完全なものを引き渡すように求めることをいいます。

たとえば、購入した中古マンションに雨漏りがあった場合には、履行の追完請求として、天井や壁の亀裂を修理してもらうように求めることができます。

ただし、契約不適合が売主ではなく買主の責に帰すべき事由によって生じたものである場合には、履行の追完請求をすることはできません。

1-2．代金の減額請求

引き渡された目的物が契約に適合していない場合において、その不適合の程度に応じて売買代金の減額を求めることをいいます。

代金の減額請求する場合には、まずは売主に対して相当期間を定めて履行の追完請求を行います。そして、その期間内に履行の追完がなされない場合に不具合の程度に応じた代金減額請求をしていくことになります。

ただし、履行の追完が不能であったり、売主が履行の追完を拒否したりしているような場合には、催告をすることなく代金の減額請求をすることができます。

なお、履行の追完請求と同様に、契約不適合が買主の責に帰すべき事由によって生じたものである場合には、代金の減額請求をすることができません。

1-3．損害賠償請求

契約の不適合によって買主に損害が生じた場合には、履行の追完請求および代金の減額請求とあわせて、売主に対して損害賠償請求ができます。
この場合の損賠賠償請求は、一般の債務不履行に基づく請求になりますので、売主に帰責事由があることが必要になります。

たとえば、雨漏りによって家具・家電が汚損したという場合には、損害賠償請求によって、時価相当額の賠償を求めることができます。

1-4．契約の解除

相当期間を定めて履行の追完請求をしたにもかかわらず、その期間内に履行の追完がなされない場合には、買主は、契約を解除して、既に支払った代金の返還を請求することができます。

ただし、契約の不適合の程度が社会通念に照らして軽微である場合には、契約解除までは認められません。

2．契約不適合責任を追及する場合の注意点

契約不適合責任を追及する場合、以下の点に注意が必要です。

2-1．1年以内に通知が必要

契約不適合責任を追及する場合には期間制限が設けられていますので、買主は、制限期間内に契約不適合責任の追及に向けた対応をしていくことが必要になります。
具体的には、買主は売主に対して、契約不適合を知ったときから1年以内に契約の不適合の存在を通知しなければなりません。

2-2．契約不適合責任の免責特約

中古マンションの売買契約書において契約不適合責任の免責特約が定められていることがあります。このような免責特約がある場合には、原則として、買主は、売主に対して契約不適合責任を追及することができません。

もっとも、契約不適合責任の特約については、消費者契約法や宅地建物取引業法によって、その内容が制限される場合もありますので、免責特約があるからといってすぐに諦める必要はありません。

たとえば、消費者契約法では、消費者の利益を守るという観点から売主の契約不適合責任のすべてを免責する内容の特約については無効とされています（消費者契約法8条1項1号、2号）。

また、宅地建物取引業法では、売主が契約不適合責任を負う期間について、「目的物引渡し日から2年以上」とする場合を除いて、民法よりも不利な特約を禁止しています。

3．中古マンションの欠陥でお悩みの方は弁護士に相談を

中古マンションを購入する場合には、購入前の内見などで欠陥や不具合の有無を確認することができますが、目に見えない部分の欠陥や不具合については購入前には発見されず、マンションに住んでから見つかることがあります。
そして、欠陥が見つかった場合には、売主に対して契約不適合責任を追及していくことになります。

契約不適合責任の追及方法としては、履行の追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求、契約の解除の4種類がありますが、どの方法が最適であるかはケースバイケースとなります。そのため、最適な方法を選択するためには、専門家である弁護士のアドバイスが不可欠となります。

また、契約不適合責任を追及できるのは、不適合を知ってから1年以内という非常に短い期間制限となっています。すぐに適切な対応を行うためにも弁護士のサポートが必要となるでしょう。

中古マンションの欠陥などの建築トラブルは、個人で対応することが難しい分野となりますので、専門家である弁護士によるサポートが必要となることが多いと思われます。
中古マンションの欠陥でお悩みの方は、あたらし法律事務所の弁護士にご相談ください。