貸主(大家)が死亡した場合の相続について

被相続人が賃貸マンションやアパートを所有している場合には、被相続人の死亡により、賃貸不動産の相続手続きも必要になってきます。

一般的な不動産であれば、不動産を相続した相続人が相続登記をすれば足りますが、賃貸不動産の場合には、賃貸借契約の処理も必要になるなど、通常の相続手続きに比べて複雑になることがあります。

そのため、被相続人の遺産に賃貸マンションやアパートなどが含まれる場合には、トラブルになることがないように、必要となる手続きをしっかりと理解しておくことが大切です。

今回は、貸主(大家)が死亡した場合の賃貸マンション・アパートの相続について解説します。

1.貸主(大家)が亡くなった場合の賃貸借契約

賃貸物件の貸主が死亡した場合には、借主との間の賃貸借契約はどうなるのでしょうか。

1-1.貸主の地位は相続人に承継される

不動産の賃貸借契約については、当事者(賃貸人・賃借人)の死亡によって終了することはありません。賃貸物件の貸主が死亡したとしても、貸主と借主との間の賃貸借契約はそのまま存続します。
もっとも、貸主である本人は死亡していますので、貸主としての地位はどうなるのでしょうか。

被相続人が死亡した場合には、被相続人の遺産はすべて相続人が相続することになりますが、賃貸人としての地位という権利義務についても相続の対象に含まれます。
そのため、貸主が亡くなった場合には、貸主の地位は、貸主の相続人に承継されることになります。

ただし、被相続人が遺言書を作成していた場合には、遺言によって賃貸物件を相続することになった相続人が賃貸人の地位を承継することになります。

1-2.敷金返還債務も相続の対象

賃貸不動産を契約する際には、賃借人から賃貸人に対して敷金が支払われるのが一般的です。敷金は、賃貸借契約から発生する一切の債務を担保する目的で支払われるお金であり、賃貸借契約が終了した後にその全部または一部が賃借人に返還されることになります。

このような敷金返還債務についても、法律上、賃貸人の地位とともに移転するものとされていますので(民法605条の2第4項)、貸主の死亡により貸主の相続人に承継されることになります。

1-3.相続開始後から遺産分割成立までの賃料の扱い

遺産分割協議が成立した後は、遺産分割協議によって相続人の地位を承継した相続人が賃貸物件の賃料を取得することになります。
では、相続開始後から遺産分割成立までの間の賃料は誰が取得することになるのでしょうか。

この点について、判例では、相続開始から遺産分割までの間に生じる賃料債権については、遺産とは別個の財産であり、各相続人が相続分に応じて確定的に取得すると判断しています(最高裁判所平成17年9月8日判決)。

したがって、賃料債権については、遺産分割の対象となる相続財産には含まれず、各相続人がそれぞれの相続分に応じて取得することになります。

2.貸主(大家)が亡くなった場合の相続手続き

では、賃貸マンション・アパートのオーナーである貸主が亡くなった場合には、どのような相続手続きが必要になるのでしょうか。

2-1.賃貸マンション・アパートの管理

複数の相続人がいる場合には、相続人全員が賃貸人の地位を有することになります。
しかし、複数の相続人が賃貸人の地位を有している状態だと賃貸マンション・アパートの管理にあたっては、不都合なこともありますので、一般的には、遺産分割協議によって賃貸人の地位を承継する相続人を決めることになります。

遺産分割協議が成立した場合には、遺産分割協議書を作成し、それ以降は賃貸人の地位を承継した相続人が賃貸マンション・アパートの管理を行っていくことになります。

2-2.賃貸マンション・アパートの名義変更

遺産分割協議によって賃貸マンション・アパートを相続することになった相続人は、被相続人名義から相続人名義へと登記名義を変更する必要があります。これを「相続登記」といいます。

賃貸人の地位を承継した相続人は、賃借人に対して賃料を請求していくことになりますが、相続登記をした後でなければ、賃借人に対して賃貸人としての地位を主張することができないとされています(民法605条の2第3項)。
したがって、賃貸人の地位を承継することになった相続人の方は必ず相続登記を行うようにしましょう。

なお、相続登記には期限はありませんが、賃料は毎月発生していくものですので、早めに相続登記を完了させることが大切です。

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2-3.賃貸マンション・アパート建設時の借入金

被相続人が賃貸マンションやアパートを所有している場合には、賃貸マンションやアパートの建設時に金融機関から借り入れた借金が残っている場合があります。
そのような借金についても、相続の対象に含まれますので、相続人が各自の法定相続分に応じて負担をするのが原則となります。

この点、遺産分割協議によって、賃貸人の地位を相続することになった相続人が賃貸マンション・アパートの建設時の借入金についても負担する旨の合意がされることがあります。このような合意は、相続人同士の間では有効に成立しますが、債権者である金融機関は相続人内部の合意に拘束されることはありません。

そのため、債務を負担することになった相続人が金融機関への支払いを怠ったときは、他の相続人に対して請求がいく可能性があり、請求された場合は、相続人内部の合意をもって請求を拒むことはできません。

高額な借入金が残っているという場合には、賃貸人の地位を承継する予定のない相続人は、賃貸人たる地位を承継する相続人に対し、債務承継の手続を行い、場合によっては相続放棄を検討する必要もあります。

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3.賃借人に対して必要な手続き

賃貸人の地位を相続することになった相続人としては、賃借人に対してどのような手続きをとればよいのでしょうか。

3-1.賃貸人が死亡した旨の連絡

賃貸人が死亡することによって、賃料の振込先などが変わる可能性がありますので、まずは、賃貸人が死亡した旨を賃借人に連絡するようにしましょう。

しかし、一般的に賃貸借契約の締結は不動産会社を介して行いますので、賃借人は誰が賃貸人であるかを把握していないのが通常です。
賃貸不動産の管理を不動産会社が行っている場合には、不動産会社への連絡が必要になります。

3-2.新賃貸人の通知と新たな振込先の連絡

賃貸人の地位を承継する人が決まった場合には、不動産の名義変更を行い、賃借人に対して新賃貸人の住所、氏名、連絡先などを記載した賃貸人変更通知書を送付するとともに、新たな賃料の振込先についても連絡するようにしましょう。

3-3.覚書を作成しておくと安心

貸主が死亡したとしても、賃貸借契約が終了することはなく、従前の賃貸借契約の内容がそのまま継続されることになります。そのため、貸主が死亡したとしても、新賃貸人と賃借人との間で賃貸借契約書を作り直す必要はありません。

もっとも、相続によって、賃貸人の変更があったことについては、客観的に明らかにしておいた方が望ましいといえますので、新賃貸人と賃借人との間で「賃貸人変更に関する覚書」を作成しておくとよいでしょう。

4.まとめ

被相続人が賃貸マンションやアパートを所有していた場合には、通常の相続手続きのほかにも、賃貸人の地位を承継した相続人による賃貸借契約の処理などの手続きも必要になってきます。

そのため、賃貸不動産を含む相続では、相続人同士のトラブルだけではなく、賃借人との間でもトラブルが生じる可能性もありますので注意が必要です。

このような相続問題を適切に解決するためには、専門家である弁護士のサポートが不可欠となりますので、相続開始後はお早めにあたらし法律事務所にご相談ください。

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