離婚と住宅ローン｜妻が住むには、借り換えか？銀行に相談すべき？

「離婚後の住宅ローンの支払いはどうなるの？」
「住宅ローンの名義人は夫だけど、自分（妻）が住み続けてもよいの？」
など、住宅ローンが残っている状態で離婚をすると様々な疑問が生じます。実際、住宅ローンが原因で離婚の話し合いが進まないというケースも少なくありません。

では、夫名義の住宅ローンが残っている家に離婚後も妻が引き続き住むには、どのような方法があるのでしょうか。

今回は、離婚と住宅ローンの問題のうち、妻が住宅ローンの残る家に引き続き住む方法と、その注意点などについて解説します。

1．離婚後も住宅ローンが残っている家に妻が住む方法

それまで生活していた自宅に離婚後も妻と子どもが一緒に住み続けるというのは決して珍しいケースではありません。
このように離婚後も住宅ローンが残る家に妻が住む方法としては、以下の4つが考えられます。

1-1．住宅ローンはそのまま夫が返済を続ける

夫が自宅を出ていき、住宅ローンも夫が引き続き返済を続けるという方法です。
特に契約変更などの手続きは必要ありませんので、夫婦の合意があればスムーズに実現することが可能です。

ただし、夫は住宅ローンと自宅を出ていった後の住居費という二重の負担を強いられますので、夫にある程度の経済力がなければこの方法はとれません。

1-2．住宅ローンの名義を夫から妻に変更する

妻が離婚後も自宅に住むのであれば、妻が住宅ローンを支払っていくのが実態に即しているといえるでしょう。
夫名義で借りた住宅ローンであれば、妻名義に変更することで妻が住宅ローンを支払いながら自宅に住み続けることができます。

ただし、住宅ローンの名義変更は簡単には認められません。銀行としても夫の収入や資産を前提として審査した結果融資を実行しているのですから、住宅ローンの名義を妻に変更してしまうと延滞などのリスクが高くなってしまうのがその理由です。

1-3．妻が住宅ローンの借り換えを行う

既存の住宅ローンの名義を夫から妻に変更するのは非常に困難ですが、妻が新たな住宅ローンを借りて、既存の住宅ローンを返済することは可能です。これを「住宅ローンの借り換え」といいます。

住宅ローンの借り換えにあたってはもちろん審査がありますので、妻に支払い能力がなければなりません。
安定した職業に就いており、勤続年数や収入などから支払い能力があると判断されれば、住宅ローンの借り換えが認められる可能性が高いでしょう。

1-4．住宅ローン名義は変えず妻が夫へ家賃を支払う

住宅ローンの名義変更や借り換えが難しい場合には、住宅ローンの名義を変えずに、妻が夫に家賃を支払うことで、実質的に住宅ローンの支払いに充てるという方法もあります。

離婚後も夫とのやり取りを続けなければならないのはネックになりますが、どうしても離婚後も自宅に住み続けたいという場合には、この方法も検討する価値はあるでしょう。

2．夫名義のまま住宅ローンが残る家に妻が住むリスク

住宅ローンの名義を変更することなく、そのまま妻が家に住み続けると、以下のようなリスクが生じます。

2-1．夫が住宅ローンの支払いを滞納する可能性

住宅ローンの名義を変更しないということは、夫が債務者として金融機関への返済を行っていかなければなりません。
しかし、夫としては自分が住んでいない自宅のローンを払い続けることを負担に感じたり、経済的な理由から返済が困難になってしまったりすることもあります。

夫が住宅ローンの支払いを滞納してしまうと、自宅が競売にかけられて、最終的に妻は自宅から出ていかなければならない事態になってしまいます。

2-2．児童扶養手当が受けられなくなるリスク

離婚後に母子家庭となった場合には、自治体から児童扶養手当を受け取ることができる可能性があります。
ただし、夫が住宅ローンの支払いをしている家に住み続ける場合には、夫が支払った住宅ローンが妻への住居費の援助とみなされてしまうおそれがあります。

児童扶養手当には所得制限がありますので、夫からの援助とみなされた結果所得制限をオーバーしてしまえば、児童扶養手当の減額または不支給といった不利益を受ける可能性があります。

このあたりの判断はお住まいの自治体によって異なりますので、まずは自治体の窓口で相談してみるとよいでしょう。

2-3．契約条件違反を理由に銀行から一括返済を求められる

金融機関が住宅ローンを融資する条件として、債務者が継続的に自宅に居住することが定められていることが多いです。

夫婦の離婚という事情があったとしても、債務者である夫が金融機関に無断で家を出ていき、妻が居住することになれば、契約条件違反を理由に一括返済を求められるリスクがあります。

そのため、夫から妻に居住者を変更する場合には、事前に金融機関に相談して同意を得ておくのがよいでしょう。

3．妻が住宅ローンの借り換えをするための手続き

住宅ローンの名義を変更せずに妻が家に住むのは非常にリスクが高いといえます。そのため、妻が離婚後も引き続き家に住み続けるのであれば、住宅ローンの借り換えをするのがおすすめです。

以下では、住宅ローンの借り換えをする際に一般的な手続きの流れを説明します。

3-1．不動産名義および価値を調べる

妻が住宅ローンの借り換えをする際には、まず現在の自宅の名義が誰になっているのかを調べる必要があります。自宅の名義は、法務局で不動産登記事項証明書を取得すれば簡単に把握することができます。

また、自宅を担保に金融機関からお金を借りることになりますので、現在の自宅の評価額を知っておいた方が手続きをスムーズに進めることができます。
自宅の評価額は、不動産業者に査定を依頼してみるとよいでしょう。

3-2．住宅ローンの名義および残債を調べる

住宅ローンの名義が夫だと思っていても、調べてみるとそうでないケースもあります。そのため、金融機関からの償還表や金銭消費貸借契約書などを確認して住宅ローンの名義を確認しておくようにしましょう。

また、借り換えにあたってどのくらいの融資を申し込めばよいのかを把握するためにも、現在の残債額の確認も忘れずに行いましょう。

3-3．住宅ローンの借り換えの仮審査に申し込む

住宅ローンの借り換えを行う金融機関に行き、まずは仮審査に申し込みをします。

スムーズに仮審査の手続きを進めるためにも、事前に必要となる書類をしっかりと準備しておくようにしましょう。

3-4．住宅ローンの借り換えの本審査に申し込む

住宅ローンの仮審査を通過したら、次は本審査の申し込みを行います。仮審査をしたときと状況が変わっていないようであれば、基本的には本審査も問題なく通過することが多いです。

住宅ローンの審査内容は金融機関ごとに異なりますので、万が一審査が通らなかったとしてもすぐに諦めるのではなく、別の金融機関に融資の申し込みをしてみることも考えましょう。

3-5．融資の実行

金融機関から融資が実行されたら、夫名義の住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記手続きを行います。

4．まとめ｜住宅ローンが絡む離婚問題は弁護士へ

住宅ローンが残った状態で離婚をすると、自宅に誰が住むのかという問題だけでなく、住宅ローンを誰が負担するのかという問題も生じます。
妻が引き続き自宅に住む場合には、借り換えなどの方法で夫名義の住宅ローンを完済してしまった方が、その後トラブルに巻き込まれる可能性が低くなります。

そのためには、まず財産分与の話し合いで自宅を取得する方向で話し合いを進める必要があります。

住宅ローンの絡む離婚問題は複雑化しやすいので、弁護士のサポートを受けながら離婚の手続きを進めていくと良いでしょう。

離婚・男女問題でお困りの方は、ぜひあたらし法律事務所の弁護士にご相談ください。