離婚時の不動産の財産分与とローン支払い方法

離婚をする際には、夫婦の財産を清算する目的で「財産分与」が行われます。

夫婦の財産が現金や預貯金だけであれば特に複雑な問題は生じませんが、財産分与の対象に不動産が含まれている場合には、不動産の評価や財産分与の方法などをめぐってトラブルが生じる可能性があります。

不動産の財産分与について正確に理解していなければ、不利な条件で財産分与をしてしまい、思いもよらない不利益を被ることもありますので注意が必要です。

今回は、離婚時の不動産の財産分与とローンの支払い方法について解説します。

1．財産分与の基本知識

財産分与とは、夫婦が協力して築いた財産を離婚時に分けることをいいます。

どのような割合で財産を分けるかについては、夫婦の財産形成や維持に対する貢献度に応じて決めることになりますが、一般的には、夫婦の貢献度は等しいものと考えられていますので、財産分与の割合は2分の1となるのが原則です。
（※専業主婦であったとしても育児や家事を担うことによって財産形成に貢献をしたといえますので、財産分与の割合は2分の1となります。）

財産分与の対象となる財産は、夫婦どちらの名義であるかといった形式面ではなく、夫婦が協力して維持・形成してきた財産かどうかという実質面で判断することになります。
そのため、婚姻期間中に取得した不動産については、原則として財産分与の対象となる共有財産に含まれることになります。

他方、婚姻前に取得した不動産や、婚姻後であっても親からの相続によって得た不動産などは、財産分与の対象外（特有財産）になります。

2．不動産の財産分与方法

財産分与の対象に不動産が含まれている場合には、以下のような方法で財産分与を行います。

2-1．現物分割

現物分割とは、夫婦の一方が単独名義で不動産を取得し、もう一方が不動産以外の財産を取得する方法です。

たとえば、共有財産として評価額2000万円の不動産、預貯金2000万円がある場合に、夫が不動産を取得して、妻が預貯金を取得するという方法になります。

現に存在している共有財産を分けるだけですので手続としては簡単ですが、不動産の評価額に相当する財産が存在していなければ公平な分与ができません。

2-2．換価分割

換価分割とは、不動産を売却処分して、売却代金を夫婦で分けるという方法です。

離婚後にどちらも自宅に住むことを希望していない場合には、そのまま自宅を残しておくより、不動産を売却して現金化した方がお互いに納得いく財産分与ができるといえます。

2-3．代償分割

代償分割とは、夫婦の一方が単独名義で不動産を取得する代わりに、もう一方に対して代償金を支払うという方法です。

自宅が唯一の共有財産である場合には、どちらか一方が不動産を取得すると他方は何も財産を取得することができず、著しく不平等な結果となります。

そこで、不動産を取得する側が自己の資産から相手に金銭を支払うことによって、公平な財産分与を実現します。

2-4．共有分割

共有分割とは、夫婦の双方が不動産を取得する方法です。1つの不動産を2人で取得することになりますので、不動産の名義は共有となります。

しかし、離婚後の夫婦が不動産を共有するということは、不動産の利用処分をめぐってトラブルになる可能性もありますので、出来る限り避けた方がよいといえます。

なお、これらの分割方法は相続発生後の遺産分割でも利用されます。
詳しくは以下のコラムをご覧ください。

3．不動産を財産分与する場合のポイント

不動産を財産分与する場合、不利な内容にならないようにするためにも以下のポイントをおさえておきましょう。

3-1．不動産を適切に評価する

現金や預貯金は、原則としては、額面額がそのまま評価額になりますので、評価方法によって金額が変動することはありません。

しかし、不動産の場合には、以下のように複数の評価方法が存在していますので、どの評価方法を採用するかによって金額が大きく異なってきます。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 不動産会社の査定額
• 不動産鑑定士による鑑定額

どの評価方法を採用するのが最適であるかについては、当該不動産の状況によって異なってきますので、専門家である弁護士のサポートを受けながら進めていくことが大切です。

3-2．不動産購入時の資金に特有財産が含まれている場合

婚姻後に購入した不動産は、原則として夫婦の共有財産に含まれることになりますが、不動産を購入する際の頭金に独身時代の預貯金や親からの援助金が含まれている場合には注意が必要です。

独身時代の預貯金や親からの援助金は、特有財産にあたります。不動産に含まれる特有財産部分を考慮しなければ不利な内容の財産分与になってしまう可能性もあるのです。

たとえば、6000万円の不動産を購入する際に特有財産から2000万円を支払った場合には、不動産の金額の3分の1が特有財産となります。
現在の不動産の評価額が3000万円であったとすると、その3分の1にあたる1000万円部分が特有財産ということになります。

したがって、このケースでは、財産分与の場面では、夫婦の共有財産として当該不動産を3000万円と評価するのではなく、特有財産部分を除いた2000万円を不動産の評価とする必要があります。

4．住宅ローンが残っている場合の注意点

自宅を購入する場合には、ほとんどの方が住宅ローンを利用して購入していると思います。
もし、離婚時に住宅ローンが残っている場合には、財産分与にあたって以下の点に注意が必要です。

4-1．オーバーローンの場合｜財産分与なし

オーバーローンとは、住宅ローンの残額が不動産の評価額を上回っている状態のことをいいます。つまり、不動産を売却したとしても住宅ローンが残ってしまいます。

不動産を評価する場合には、不動産自体の評価額だけでなく住宅ローンも含めて評価することになりますので、オーバーローンとなった場合には不動産の価値がないものとみなされ、財産分与の対象にはなりません。

したがって、オーバーローンの不動産については、財産分与で分けることはなく、不動産の名義人がそのまま取得し、住宅ローンを支払っていくことになります。

4-2．アンダーローンの場合｜財産分与の対象

アンダーローンとは、住宅ローンの残額が不動産の評価額を下回っている状態のことをいいます。つまり、不動産を売却すれば住宅ローンを完済することが可能な状態です。

アンダーローンの不動産については、オーバーローン不動産とは異なり財産分与の対象になりますので、夫婦のどちらが取得するのかを話し合う必要があります。

その場合には、住宅ローンの支払い方法に関して以下のような配慮が必要になります。

①住宅ローンの名義人が引き続き自宅に住む場合

住宅ローンの名義人が引き続き自宅に住む場合には、自宅や住宅ローンの名義変更の必要はありませんので、引き続き住宅ローンの名義人が住宅ローンを支払っていくことになります。

②住宅ローンの名義人が自宅を出ていく場合

住宅ローンの名義人が自宅を出ていき、他方の配偶者が自宅に住むという場合には、住宅ローンの借り入れをした金融機関との話し合いが必要になることがあります。

住宅ローンを借り入れる際の条件として、住宅ローンの名義人が自宅に住むことが条件となっていることが多いため、金融機関に無断で自宅を出ていくことになれば契約条件の違反を理由として住宅ローンの一括返済を求められるおそれがあるからです。

また、財産分与によって不動産の名義を変更する場合には、住宅ローンの名義変更も必要になります。
しかし、住宅ローンの名義変更をするためには金融機関の審査を通る必要がありますが、債務者の変更によって返済能力が減少するケースでは金融機関の承認を得ることは難しいといえます。

そのため、住宅ローンの支払い義務者を変更するためには、名義変更ではなく他の金融機関から住宅ローンの借り換えをするといったことも検討する必要があります。

4-3．配偶者が連帯保証人になっている場合

住宅ローンの借り入れの際に、配偶者を連帯保証人にしていることがあります。

夫婦が離婚することになればお互い他人同士になるにもかかわらず、相手の住宅ローンを負担しなければならないというのはあまり好ましくありませんので、離婚をきっかけに連帯保証人を外れたいと考える方も多いでしょう。

しかし、連帯保証人を外してもらうためには、夫婦の合意だけではできず、金融機関の同意が必要になります。
離婚をしたという事情は夫婦の個人的な事情ですので、そのことだけでは金融機関は連帯保証人を外してくれないでしょう。

連帯保証人を外してもらうためには、主債務者が別の連帯保証人を準備するか、住宅ローンの借り換えを検討するしかありません。

5．まとめ

夫婦の共有財産に不動産が含まれている場合には、不動産の評価、財産分与の方法以外にも住宅ローンの支払い方法や連帯保証人の除外などさまざまな問題が生じます。
また、不動産の財産分与によって財産の移転があった場合には、税金が課されるケースもあるでしょう。
参考：不動産の財産分与の税務

このような複雑な問題については、個人では対応が難しいといえます。
少しでも有利に手続を進め、トラブルを回避するために、離婚の問題についてもあたらし法律事務所の弁護士にご相談ください。
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