アパート・賃貸マンションを相続したら｜相続トラブルになりやすいポイント

アパートや賃貸マンションを相続することになり、
「相続人の誰が引き継ぐべきなのだろうか」
「賃料収入は誰のものになるのだろうか」
「売却したほうがよいのか、それとも保有したほうがよいのか」
このような疑問や不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

アパートや賃貸マンションなどの収益不動産は、預貯金とは異なり簡単に分けることができません。さらに、相続後も賃貸経営や建物の管理、修繕、入居者対応などが続くため、相続人同士で意見が対立しやすい財産です。

特に、賃貸経営を手伝ってきた相続人が単独で取得したいと考える一方、他の相続人は売却して現金で分けたいと希望するなど、それぞれの立場によって考え方が異なり、遺産分割協議がまとまらないケースも少なくありません。

また、相続開始後の賃料収入や管理費・修繕費の負担、共有名義にした場合の将来的なリスクなど、収益不動産ならではの法律上の問題も数多く存在します。

本コラムでは、アパート・賃貸マンションを相続した場合によくあるトラブル、代表的な遺産分割方法、それぞれのメリット・デメリット、生前からできる対策、弁護士へ相談すべきケースについてわかりやすく解説します。
収益不動産の相続で後悔しないためにも、ぜひ最後までご覧ください。

1．はじめに

アパートや賃貸マンションなどの収益不動産は、相続財産の中でも特に相続トラブルが起こりやすい財産です。
その理由は、預貯金のように簡単に分けることができないだけでなく、相続後も賃料収入が発生し、建物の管理や修繕、入居者対応などを継続して行う必要があるためです。

また、収益不動産には資産としての価値だけでなく、「誰が経営を引き継ぐのか」「賃料収入を誰が受け取るのか」「今後も保有するのか、それとも売却するのか」といったさまざまな問題が伴います。
相続人それぞれの立場や考え方が異なれば、遺産分割協議が長期化し、親族間の関係が悪化してしまうことも少なくありません。

一方で、生前に適切な対策を講じておけば、こうしたトラブルを未然に防げるケースもあります。また、相続が始まった後であっても、分割方法や手続きを適切に進めることで、円満な解決につながる可能性があります。

まずは、収益不動産の相続でどのようなトラブルが起こりやすいのかを確認していきましょう。

2．収益不動産の相続でよくあるトラブル

収益不動産の相続では、不動産そのものを誰が取得するかだけでなく、相続開始後の賃料収入や管理方法、将来の運用方針なども問題になります。

特に、相続人それぞれの立場や考え方が異なる場合には、遺産分割協議がまとまらず、長期化するケースも少なくありません。

ここでは、収益不動産の相続でよくあるトラブルを紹介します。

2-1．長男だけが不動産を取得したい

収益不動産の相続では、賃貸経営を手伝ってきた相続人が「自分が引き継ぎたい」と希望するケースがあります。

たとえば、入居者対応や建物の管理を担当していたり、修繕費や固定資産税、管理費などを負担していたりした場合には、自分が取得するのが自然だと考えることもあるでしょう。

また、長年にわたり被相続人の介護を担ってきた相続人が、その貢献を考慮して収益不動産の取得を希望することもあります。

しかし、他の相続人からすると、「家賃収入を生む財産を一人だけが取得するのは不公平ではないか」と感じることも少なくありません。

このように、それぞれに事情があるため、単純に法定相続分どおりに分ければ解決する問題ではなく、遺産分割協議が難航する原因となることがあります。

2-2．賃料収入を誰が受け取るのか

相続が開始した後も、アパートや賃貸マンションからは毎月賃料収入が発生します。
遺産分割が終わるまでの間、収益不動産は相続人全員の共有財産となるため、賃料収入の扱いを巡ってトラブルになることも少なくありません。

たとえば、これまで賃貸経営を担当していた相続人が賃料を受け取り続けていると、他の相続人から「勝手に使っているのではないか」と疑われるケースもあります。

また、収益だけでなく、固定資産税や管理費、修繕費などの維持費を誰が負担するのかも問題になります。

収入と支出の負担が公平でなければ、相続人同士の信頼関係が損なわれるおそれがあるため、賃料の管理方法や必要経費の負担について早い段階で話し合っておくことが重要です。

2-3．売却するか保有するかで対立する

収益不動産を相続した場合、「売却して現金で分けたい」と考える相続人と、「家賃収入が得られるので保有を続けたい」と考える相続人との間で意見が対立することも少なくありません。
たとえば、遠方に住んでいて管理が難しい相続人は売却を希望する一方、賃貸経営を継続したい相続人は保有を希望することがあります。

また、築年数が古い物件では、今後多額の修繕費が必要になる可能性もあるため、不動産の将来性に対する評価が分かれることもあります。

一度売却すれば継続的な家賃収入は得られませんが、保有し続ければ管理や修繕の負担も続きます。

そのため、不動産の資産価値や収益性、管理体制などを総合的に考慮しながら、相続人全員が納得できる方法を検討することが大切です。

3．収益不動産を相続する場合の主な分割方法

収益不動産は、預貯金のように均等に分けることが難しい財産です。
そのため、遺産分割では不動産の状況や相続人の希望などを踏まえて、どのような方法で分けるかを決める必要があります。

ここでは、代表的な4つの分割方法と、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

3-1．現物分割

現物分割とは、不動産をそのまま特定の相続人が取得する方法です。
たとえば、長男がアパートを相続し、他の相続人は預貯金など別の財産を取得するといったケースがこれに当たります。

現物分割のメリットは、不動産を売却する必要がないため、賃貸経営をそのまま継続できることです。また、売却費用や譲渡所得税などを気にする必要もありません。

一方で、不動産の評価額が高い場合には、他の相続人との公平性を確保することが難しくなります。他に分けられる財産が少ないケースでは、遺産分割協議がまとまらない原因になることもあります。

3-2．代償分割

代償分割とは、一人の相続人が収益不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ現金（代償金）を支払う方法です。

たとえば、アパートを長男が取得し、他の相続人へ相続分に応じた代償金を支払うケースが典型例です。

収益不動産を一人が管理できるため、賃貸経営を継続しやすく、他の相続人との公平性も確保しやすい点がメリットです。

ただし、不動産を取得する相続人には、代償金を支払えるだけの資金力が必要です。資金を用意できない場合には、この方法を選択するのは難しいでしょう。

3-3．換価分割

換価分割とは、収益不動産を売却し、売却代金を相続人で分ける方法です。

不動産を現金化するため、法定相続分などに応じて公平に分配しやすく、相続人同士の対立を解消しやすいというメリットがあります。

また、相続人が遠方に住んでいたり、賃貸経営を引き継ぐ人がいなかったりする場合にも適した方法といえます。

一方で、不動産を手放すことになるため、将来の賃料収入は得られなくなります。また、市場価格によっては希望どおりの価格で売却できない可能性があるほか、譲渡所得税などが発生するケースもあります。

3-4．共有分割

共有分割とは、複数の相続人が持分を持って収益不動産を所有する方法です。
一見すると公平な分け方のように思えますが、実際には将来のトラブルにつながりやすいため、一般的にはあまりおすすめできません。

たとえば、大規模な修繕や建物の建替え、売却などを行う際には、共有者全員または一定割合以上の同意が必要になる場合があります。共有者の一人でも反対すれば、思うように活用できないことも少なくありません。

また、共有者の一人が亡くなると、その持分はさらに相続されるため、共有者が次第に増え、権利関係が複雑化していくおそれがあります。

さらに、共有者同士で管理方針や修繕費の負担について意見が対立すると、賃貸経営そのものに支障が生じる可能性もあります。

このように、共有は一見すると遺産を分けやすい方法ですが、将来的にはトラブルが発生しやすい方法です。
そのため、他に適切な分割方法を選択できるのであれば、共有はできるだけ避けたほうがよいでしょう。

4．生前の対策が重要

収益不動産の相続では、相続が始まってから相続人同士で話し合おうとしても、意見がまとまらないケースが少なくありません。
そのため、不動産オーナーが元気なうちから承継方法を決めておくことが、相続トラブルの予防につながります。

ここでは、収益不動産を円滑に承継するために有効な生前対策を紹介します。

4-1．遺言書の作成

収益不動産を相続させる場合は、遺言書を作成し、誰にどの財産を相続させるのかを明確にしておくようにしましょう。
なぜなら、遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議を行う必要があり、収益不動産の帰属を巡って対立する可能性があるからです。

たとえば、「長男にアパートを相続させる」「長女に賃貸マンションを相続させる」などと具体的に記載しておけば、相続人間の争いを防ぎやすくなります。

もっとも、遺留分との関係も考慮する必要があるため、内容は専門家に相談しながら作成することをおすすめします。

4-2．遺言執行者の指定

遺言書を作成する場合は、遺言執行者もあわせて指定しておくと安心です。

遺言執行者とは、遺言の内容を実現するために必要な手続きを行う人です。不動産の名義変更や相続人との連絡・調整などを進める役割を担います。

遺言執行者が指定されていれば、相続人全員で手続きを進める必要がなくなり、手続きが円滑に進みやすくなります。

また、相続人同士の感情的な対立がある場合でも、中立的な立場で手続きを進められるため、紛争の予防にもつながります。

4-3．家族信託の活用

収益不動産を所有する高齢者の場合は、家族信託を活用することも有効な選択肢です。

家族信託とは、信頼できる家族に財産の管理・運用を任せる仕組みです。

たとえば、不動産オーナーが認知症になると、賃貸借契約や大規模修繕、売却などが難しくなることがあります。
しかし、あらかじめ家族信託を設定しておけば、受託者となった家族が本人に代わって収益不動産を管理・運用できるため、賃貸経営を継続しやすくなります。

また、契約内容によっては、所有者が亡くなった後に誰へ承継させるかまで定められる場合もあり、相続対策として活用されるケースもあります。

ただし、家族信託は契約内容の設計が重要であり、税務や相続への影響も考慮する必要があります。導入を検討する際は、家族信託に詳しい弁護士などの専門家へ相談するとよいでしょう。

5．弁護士に相談すべきケース

収益不動産の相続は、不動産の名義変更だけで終わるものではありません。

遺産分割の方法や賃料収入の扱い、相続人同士の調整など、法律上の問題が数多く関係するため、状況によっては早い段階で弁護士へ相談することをおすすめします。

特に、次のようなケースでは、弁護士のサポートが役立ちます。

5-1．収益不動産が複数ある

複数のアパートや賃貸マンション、駐車場などを所有している場合は、不動産ごとの価値や収益性が異なるため、公平な遺産分割が難しくなります。

どの相続人がどの不動産を取得するのかによって相続分に差が生じることもあるため、弁護士が法的な観点から適切な分割方法を提案し、円滑な話し合いをサポートします。

5-2．相続人同士の関係が良くない

相続人同士の関係が悪い場合には、感情的な対立から話し合いが進まなくなることがあります。

弁護士が代理人として交渉を行えば、相続人が直接やり取りする必要がなくなり、冷静な協議を進めやすくなります。

交渉で解決が難しい場合には、遺産分割調停や審判などの法的手続きについても一貫して対応できます。

5-3．賃料収入の扱いで争いがある

相続開始後の賃料収入や、固定資産税・修繕費・管理費などの負担を巡ってトラブルになるケースは少なくありません。

適切な清算方法は事案によって異なるため、自己判断で対応すると、かえって紛争が深刻化する可能性があります。

弁護士に相談すれば、法的なルールを踏まえながら、状況に応じた解決方法を検討できます。

5-4．共有状態になりそう

収益不動産を共有名義にすると、売却や建替え、大規模修繕などで共有者の同意が必要になる場面が多く、将来的なトラブルにつながるおそれがあります。

そのため、共有以外の分割方法を選択できないか、事前に検討することが重要です。

弁護士であれば、相続人全体の状況を踏まえながら、共有を避ける方法や、将来の紛争リスクを抑えられる分割方法についてアドバイスできます。

5-5．遺言の内容に納得できない

遺言書があっても、その内容に疑問や不満を感じることがあります。
たとえば、一人の相続人だけが収益不動産を取得する内容になっている場合には、遺留分を請求できる可能性があります。また、遺言書の形式や内容によっては、その有効性が争われるケースもあります。

遺言の内容に疑問がある場合は、自己判断で対応せず、弁護士に相談して法的な権利や対応方法を確認することが大切です。

6．まとめ

アパートや賃貸マンションなどの収益不動産は、預貯金とは異なり簡単に分けることができず、相続後も賃料収入や建物の管理、修繕などが続くため、相続人同士のトラブルが起こりやすい財産です。

相続が発生した場合は、現物分割や代償分割、換価分割など、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて、状況に合った方法を選ぶことが大切です。

また、生前に遺言書や家族信託などの対策を講じておくことで、将来の紛争を未然に防げる可能性があります。

収益不動産の相続では、法律だけでなく、賃貸経営や相続人同士の関係なども考慮しながら対応を進める必要があります。話し合いがまとまらない場合や分割方法に悩んでいる場合は、早めに弁護士へ相談することをおすすめします。

専門家のサポートを受けることで、円滑な遺産分割と円満な相続の実現につながるでしょう。